Quels sont les biens les plus vendus dans le Haut-Bugey ? Les communes les plus recherchées ? Les maisons ont-elles toujours la cote ? Notre dossier spécial sur l’immobilier, avec les indicateurs de la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Lyon et l’analyse de sa viceprésidente Laëtitia Jossier.
Stabilité des prix en Haut-Bugey
« Le ralentissement sur le marché de l’immobilier a été ressenti dès fin 2022 dans le Lyonnais, alors que dans l’Ain, c’était plutôt à la fin du premier trimestre 2023, note Laëtitia Jossier, vice-présidente de la Chambre interdépartementale. Chez nous, c’est une baisse de volume plus qu’une baisse de prix, alors que dans les grandes villes, il y a eu les deux. Le marché aindinois présente toujours une grande disparité entre le Pays de Gex et le reste du département. Dans le Haut-Bugey, les prix restent de manière générale assez stables, mais avec un volume en baisse de 18 % en 2023. »
Les appartements T3 ont les plus vendus à Oyonnax !
Plus d’un tiers des appartements vendus dans le Haut-Bugey et à Oyonnax sont des appartements anciens de type 3 pièces. Le prix médian pour ce type de bien au 31 octobre 2023 est de 1320 € au m2. Il faut compter environ 82 000 € pour un 63 m2. Cela représente 1360 € du m2. Pour un T3 à un meilleur prix, il faut aller chercher dans les quartiers de la Plaine ou de la Forge. Les prix se situent à environ 1 100 € du m2. Les biens les plus chers se trouvent dans le quartier du Parc industriel et en extérieur. « Pourquoi les 3 pièces ? Car les petits appartements sont rares sur le secteur. Oyonnax n’est pas une ville avec beaucoup d’étudiants. Il existe en revanche quelques meublés pour les gens qui ont besoin de se loger le temps d’effectuer des missions dans les entreprises de la plasturgie. Compte tenu du prix d’une maison sur le secteur, les familles privilégient l’achat d’une maison à celui d’un grand appartement. »
Les 5 pièces et plus sont de bonnes affaires au prix du m2
Les appartements anciens de type 4 pièces représentent encore 26 % des ventes à Oyonnax. Pour les 5 pièces, nous sommes sur un volume de 12 %. Le prix médian en 4 pièces est de 1 340 € pour 79 m2, soit environ 105 000 €. Pour les 5 pièces et plus, nous sommes à 1 070 € du m2 pour 103 m2, soit environ 110 000 €. Pour comparer, un T3 hors Pays de Gex est vendu dans l’Ain à un prix médian de 142 000 € pour 68 m2. Souvent, ces biens sont achetés par des retraités qui reviennent en ville après avoir quitté leur maison pour des raisons d’accessibilité. Ils cherchent un espace suffisant pour entreposer toutes leurs affaires.
Les maisons 6 pièces abordables
Ce sont les maisons de 6 pièces qui se vendent le plus en Haut-Bugey : un tiers des ventes. Le prix médian est de 229 000 € pour une surface médiane de 143 m2 habitables avec un terrain d’environ 900 m2. À Oyonnax, pour le même prix, nous sommes plutôt à 700 m2 de terrain. « Les prix sont stables dans le Haut-Bugey sur les maisons. À Oyonnax, on constate une légère augmentation de 5 % sur 2023 », note maître Jossier. Les maisons les plus vendues à Oyonnax sont également les 5 pièces, mais avec 568 m2 de terrain pour une surface habitable de 117 m2 et un prix médian d’environ 207 000 €. Les prix montent pour les maisons qui se situent dans la première couronne d’Oyonnax, notamment à Arbent et Bellignat, avec la palme pour Géovreisset. Dans cette commune, les biens à la vente sont rares. « Ce sont des maisons avec de très belles prestations », justifie maître Jossier. Pour comparer, une maison de 5 pièces se négociera, dans le Haut-Bugey, autour de 261 000 € pour une surface habitable de 110 m2 et 800 m2 de terrain. Dans l’Ain, pris dans son ensemble, pour une maison de 143 m2 avec 900 m2 de terrain, il faudra compter 304 000 € !
Le succès des petits terrains
En Haut-Bugey, ce sont les terrains de moins de 600 m2 qui sont les plus recherchés : près de 60 % des ventes. Il y a l’effet sociologique : les gens ne veulent plus passer le week-end à entretenir ; également le coût. Le prix médian du terrain est à 131 € du m2. Mais ce prix cache des disparités entre le terrain à bâtir viabilisé en lotissement qui se vend autour de 170 € du m2 et celui non viabilisé vendu à 80 € du m2. « Dans le secteur, on trouve encore des terrains. Il y a des lotissements en cours. Mais attention ! Avec les nouvelles mesures gouvernementales, ils vont se raréfier à horizon 2031 », prévient maître Jossier.
Le marché du neuf au ralenti
Sans surprise, à l’image du marché national, le neuf est au ralenti dans le Haut-Bugey. On ne trouve d’ailleurs pas de statistiques significatives, ce qui prouve que nous sommes sur un marché avec très peu de volume.
Moins de primo-accédants et plus de Suisses !
C’est un constat de tous les acteurs de l’immobilier sur le Haut-Bugey. Les primo-accédants sont de moins en moins nombreux. Ceci est lié au financement des biens. Il est difficile pour eux de réunir l’apport demandé par les banques pour pouvoir emprunter (environ 20 % du prix). Les primo-accédants qui achètent encore sont ceux qui bénéficient souvent d’une aide familiale (donation, prêts familiaux). Les acheteurs sont très majoritairement des personnes résidant déjà dans le secteur. Mais le marché du Haut-Bugey étant bien placé au niveau des prix, il intéresse des acheteurs venant de Suisse pour des résidences secondaires à Échallon ou Charix, par exemple. « Ce sont des amoureux de la nature, du grand air. Ils trouvent tout ça dans le Haut-Bugey », confie maître Jossier. On trouve également des travailleurs frontaliers ou du Pays de Gex, avec une préférence pour le secteur de Nantua.
Un marché locatif porteur
« Le marché locatif est intéressant, le prix des biens étant abordable en Haut-Bugey. Il produit un rendement important », assure maître Jossier. Des habitants du Pays de Gex n’hésitent d’ailleurs pas à acheter dans le Haut-Bugey pour faire de l’investissement. « Le bien ne prendra pas beaucoup de valeur, car le marché progresse doucement. Il ne faut pas s’attendre, en le revendant 10 ans plus tard, à réaliser une grosse plus-value, mais le rendement est bon par rapport à la somme investie », ajoute maître Jossier. Bien évidemment, le montant du loyer va dépendre de la qualité du bien, mais le prix médian en location pour le Haut-Bugey est de l’ordre de 8 à 9 € du m2. Donc pour notre fameux T3 de 63 m2, on peut espérer des loyers d’environ 535 €. Sur le marché locatif, il faut également être vigilant sur l’impact du diagnostic énergétique (DPE). Un logement sur 5 est considéré comme une passoire énergétique.
Conclusion : place à la négociation !
« Il y a une place pour la négociation, plus que ces dernières années. Les vendeurs qui veulent vendre doivent vendre au juste prix. Il ne faut pas attendre une baisse conséquente des prix de l’immobilier dans le Haut-Bugey, car les prix sont stables et moins élevés que dans le reste du département. Il faut être conscient que pour un bien vendu 70 000 €, la marge de manoeuvre est limitée. Les vendeurs ne les donneront pas ! Mon conseil, c’est que le vendeur doit être à l’écoute des professionnels de l’immobilier, mais également de l’acquéreur qui a perdu de son pouvoir d’achat. La bonne nouvelle en 2024, c’est la stabilité des taux qui devrait rendre le marché plus lisible », termine maître Jossier.
DPE : document indispensable pour la vente & la location
Le Diagnostic de performance énergétique est un document obligatoire lors de la vente ou de la location d’un logement. Il fournit une estimation de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Il évalue également la performance énergétique du logement à travers un classement DPE, allant de A (très économe) à G (énergivore).
Quel DPE pour louer en 2024 ? Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ sont interdits à la location. Les propriétaires peuvent donc proposer à la location les logements classés F ou G. Cependant, ils sont encouragés à améliorer la performance énergétique de leurs logements. En effet, avec la mise en place progressive de l’interdiction de mise en location des passoires thermiques, il est conseillé de prendre des mesures pour améliorer le classement DPE des logements énergivores.
